שאלת השתכללות חוזה וניהול מו"מ בחוסר תום לב

נתוני רקע:

1.         התובע, כעולה מכתב תביעתו, הינו בעל חנות לשיווק וילונות המצויה ברחוב שפירא 12 בחיפה (להלן - "החנות"). הנתבע מנהל בית דפוס, אף במחסן הידוע כחלקה 15/5 בגוש 10854 הצמוד לחנות (להלן - "המחסן").

2.         התובע ניהל עם הנתבע משא ומתן לרכישת המחסן וזאת במגמה להצמיד את המחסן לחנות ולהופכם ליחידה אחת, וע"י כך להשביח את הנכס. נטען כי בשלבים הראשונים של המו"מ הציג עצמו הנתבע כבעלים יחיד של המחסן. התובע והנתבע הם שכנים. משום כך רחש התובע אמון לנתבע.

3.         ביום 11.2.07 הציע התובע לנתבע לרכוש את המחסן תמורת סכום של 23,000 דולר. ואולם באותו יום מסר הנתבע לתובע כי הוא מכר את המחסן לבית עסק שכן אחר, היא הייר ליין הכל לספר 2001 בע"מ (להלן - "הכל לספר"), באמצעות מנהלה, מר ברוך אזואלוס (להלן - "ברוך")". ועם זאת, כך המשך גרסת התובע, הנתבע הבהיר לתובע כי מדובר במהלך הדיר, שהרי נותרה לנתבע האפשרות לבטל את החוזה עם הכל לספר תוך 20 יום מיום החתימה על החוזה, בכפוף לתשלום סכום של 10,000 ש"ח להכל לספר.

4.         לנוכח זאת, ובהמשך מו"מ, הציע התובע לנתבע לרכוש את המחסן תמורת סכום של 30,000 דולר. הנתבע התרצה וקיבל את ההצעה והחל להתארגן על מנת לקיים את חלקו בעסקה זו. ואכן ביום 14.2.07 מסר התובע לידי הנתבע סכום של 5,000 דולר. סוכם כי מחירו הסופי של המחסן יהא 30,000 דולר וכי מתוך סכום של 5,000 דולר הנ"ל יועבר סך 10,000 ש"ח להכל לספר, על מנת לבטל את החוזה עמה.

5.         בהמשך, ובהסכמה, נפגשו הצדדים במשרדו של עו"ד שמואל אלקלעי (להלן - "עו"ד אלקלעי"), המשמש עו"ד קבוע של התובע. התובע מסר לעו"ד אלקלעי את עקרונות העסקה, וזאת לאחר שקיבל מן הנתבע, ולבקשתו, את פרטי הגוש והחלקה.

            בפגישה אצל עו"ד אלקלעי ביום 20.3.07 הייתה מוכנה טיוטה של חוזה לרכישת המחסן. אכן, בעקבות עיון בנסח שהוציא עו"ד אלקלעי, הסתבר כי המחסן רשום לא רק על שמו על הנתבע אלא אף על שם עוד שלושה מקרובי משפחתו, ובהם אמו הישישה. ועוד הסתבר כי על הנכס רובצת משכנתא. בפגישה זו נטל על עצמו הנתבע לקבל את הסכמתם, ובהמשך את חתימתם, של קרובי משפחתו ולגרום למחיקת המשכנתא, וכן להביא אישור על ביטול ההסכם עם הכל לספר.

6.         בהמשך, ביום 23.2.07 שיגר ב"כ התובע מכתב לנתבע. במכתב זה הוא התריע על כך שטרם התקבל אישור על ביטול ההסכם עם הכל לספר, חרף העובדה שהנתבע התחייב לשלם לו סך 10,000 ש"ח מתוך 5,000 דולר ששילם לו התובע. הנתבע נדרש לעשות כן טרם נקיטת הליכים משפטיים. משקיבל הנתבע מכתב זה חמתו בערה בו. ביום 25.2.07 הוא הגיע לחנות התובע, זרק את הכספים אותם קיבל בסך 5,000 דולר והודיע לתובע כי אין בכוונתו למכור לו את המחסן. בעקבות זאת נשלח מכתב דרישה נוסף ביום 25.2.07. משמכתב זה לא הועיל הונחה בפניי תביעת התובע ע"ס 174,250 ש"ח.

7.         התובע טוען כי לנוכח הנתונים האמורים השתכלל חוזה בין בעלי הדין והנתבע הפר חוזה זה. לחילופין ובהשלמה נטען כי הנתבע ניהל עם התובע משא ומתן בחוסר תום לב ושהפסקתו של משא ומתן זה ע"י הנתבע אף היא נגועה בחוסר תום לב בוטה. התובע טוען כי אילו הייתה העסקה יוצאת לפועל שוויו של המחסן היה מגיע לסכום פלוני. ניתן היה להשכיר את המחסן בסכום אלמוני. לנוכח זאת, ואף על פי אומדנו של המתווך גרשון בלקין, נאמדו הנזקים בגין כשלונה של העסקה האמורה.

8.         הנתבע התגונן בפני התביעה. לטענתו בתקופה הרלוונטית עסקיו לא עלו יפה והוא ביקש לחסל את בית הדפוס ולמכור את המחסן. הנתבע אף עניין את התובע בכך אך זה לא גילה כל עניין. בעקבות זאת התנהל משא ומתן בינו לבין ברוך, בשם הכל לספר, והמשא ומתן האמור הבשיל לזכרון דברים שנחתם, על פיו המחסן יימכר תמורת סכום של 22,000 דולר.

9.         משהדבר נודע לתובע היה מצוי הנתבע בחופשה. במהלכה התקשר אליו שכן נוסף בנכס, מר ציון קבסה (להלן - "ציון"), ומסר לו שבנו של התובע, מר יעקב שגב (להלן - "קובי"), מציע לרכוש את הנכס תמורת סכום של 30,000 דולר, סכום הגבוה מהצעה קודמת שניתנה ע"ס 22,500 דולר, שסורבה לפני כן ע"י הנתבע.

10.        בעקבות זאת אכן התנהל משא ומתן בין בעלי הדין. אולם מלכתחילה הבהיר הנתבע כי הוא מחויב לזכרון הדברים שנחתם עם הכל לספר וההתקשרות בעסקה עם התובע מותנית בהסכמתה של הכל לספר להתחרט ולבטל את העסקה עמו.

11.        אכן, הנתבע פורס מסכת לחצים שהופעלה עליו. במסגרתם אכן נמסר לו סכום של 5,000 דולר. אולם סכום זה, כך גרסתו, נועד להצביע על רצינותו של התובע וכמקדמה על עסקה עתידית, אך הכל בכפוף לכך שהכל לספר, באמצעות ברוך, תתחרט ותבטל את העסקה. מעולם לא סוכם שמסכום זה ישלם הנתבע לברוך סך 10,000 ש"ח, וממילא לא הייתה מעולם התחייבות שברוך יציג בפני התובע אישור על ביטול זכרון הדברים.

12.        ואכן הנתבע מציין שבעקבות הלחצים שהופעלו עליו הוא הגיע לפגישה במשרדו של עו"ד אלקלעי, הגם שסבור היה שאין בה טעם. הסתבר לו כי עו"ד אלקלעי ערך טיוטת חוזה. הוא מסר לו על אודות זכרון הדברים שנחתם בינו לבין הכל לספר. הובן, איפוא, כי תנאי להתקשרות נעוץ בהסכמתה של הכל לספר. ואכן הנתבע פנה לברוך ומסר לו על ההצעה הגבוהה שקיבל ואולם ברוך השיב לו שבדעתו לממש את זכרון הדברים ולחתום על הסכם המכר.

13.        אכן ביום 23.2.07 קיבל הנתבע מכתב התראה מב"כ התובע. מיד לאחר זאת, ומשבערה בו חמתו, ניגש לחנות התובע כשהוא מלווה ע"י קבסה. שם החזיר את 5,000 הדולר שקיבל. ואכן באותו יום, ולא לאחר יומיים, הוא קיבל מכתב התראה נוסף.

14.        הנתבע כופר בכך שבינו לבין התובע השתכלל הסכם. הוא אף כופר בכך שפועלו בניהול המשא ומתן עם התובע היה נגוע בחוסר תום לב.

15.        הוריתי על הגשת תצהירי עדויות ונשמעו ראיות. מטעם התובע נמסרה עדותו-שלו וכן עדותו של בנו, קובי. אין עוררין כי קובי היה הרוח החיה במשא ומתן זה, כשם שאין עוררין שקובי הוא אף הבעלים הרשום של החנות, הגם שקובי ואביו התובע, לכל אורך הדרך, פעלו בעצה אחת, והרי הם כאחד. עוד נשמעו עדויות של המתווך גרשון בלקין ושל מיכה גבריאלי, שהעיד שניהל משא ומתן עם שגב בעניין השכרת החנות והמחסן הממוזגים, ככל שתובשל העסקה. ככל שעסקינן בקובי הוא מסר תצהיר אליו צירף תמליל של שיחה שהוקלטה בסתר בינו לבין הנתבע (להלן - "התמליל"). תהא נודעת לתמליל, כפי שיבואר בהמשך, חשיבות רבה.

            מטעם הנתבע נמסרה עדותו-שלו וכן עדותו של קבסה.

16.        שומה עליי להכריע, תחילה, במחלוקת העובדתית שבין בעלי הדין הניצים. במרכזה של מחלוקת עובדתית זו, כמובן, יהא עליי להכריע במחלוקת הקוטבית מה הייתה ההתחייבות שנלוותה לקבלת התשלום הבלתי מוכחש בסך 5,000 דולר.